La reciente Sentencia núm. 620/2026 de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, de 19 de mayo de 2026, resuelve uno de los conflictos competenciales más relevantes surgidos en torno a la regulación de los alquileres de corta duración y al intento del Estado de implantar un Registro Único de Arrendamientos vinculado al Registro de la Propiedad y al Registro de Bienes Muebles.
La controversia tiene su origen en el recurso interpuesto por la Generalitat Valenciana contra el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, norma mediante la cual el Gobierno pretendió desarrollar el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y crear la denominada Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA), en ejecución del Reglamento (UE) 2024/1028 relativo a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración ofertados a través de plataformas en línea.
La cuestión jurídica planteada era, en esencia, determinar si el Estado podía ampararse en sus competencias sobre legislación civil, ordenación de registros públicos (art. 149.1.8ª CE), regulación de condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio de derechos y en el cumplimiento de deberes constitucionales (art. 149.1.1ª CE), planificación general de la actividad económica (art. 149.1.13ª CE) o competencia exclusiva sobre estadística para fines estatales (art. 149.1.31ª CE) para imponer un sistema nacional de registro obligatorio de viviendas y alojamientos de corta duración, o si, por el contrario, dicha regulación invadía las competencias autonómicas en materia de turismo y vivienda. Nótese que el 18 de diciembre de 2024 el Consejo de Estado emitió dictamen contra la competencia del Estado para dictar la norma proyectada en todo lo relativo al registro único de arrendamientos, siendo habitual, dada la calidad de dichos dictámenes, que se consideren especialmente en posteriores sentencias, como es el caso.
La Generalitat Valenciana sostuvo que el Reglamento europeo no exigía la creación de un nuevo registro estatal cuando ya existían registros autonómicos de viviendas turísticas, y que el Real Decreto generaba una duplicidad de procedimientos y cargas administrativas (manteniendo los registros de viviendas de uso turístico de las Comunidades Autónomas además del nuevo registro estatal) incompatible tanto con la normativa europea (Reglamento (UE) 2024/1028 en relación con la Ley 20/2013 de Unidad de Mercado) como con la distribución constitucional de competencias.
Frente a ello, tanto la Abogacía del Estado como el Colegio de Registradores defendieron que el sistema diseñado tenía naturaleza jurídico-civil y no turística, que lo inscrito eran las unidades de alojamiento y no la actividad económica desarrollada sobre ellas (distinguiendo entre estancias de corta duración turísticas y no turísticas como laborales, de estudio, por cuestiones médicas, … según prevé el art. 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -en conexión con el art. 5-), y que, en definitiva, la regulación encontraba cobertura en la competencia estatal sobre ordenación de los registros públicos y en la necesidad de garantizar un marco uniforme para todo el territorio nacional.
La sentencia comienza descartando la alegada desviación procesal invocada por las partes demandadas: el Tribunal considera que la petición previa de modificación de la norma para adecuarla al Reglamento europeo y al sistema constitucional de reparto competencial permitía posteriormente solicitar su nulidad jurisdiccional, sin que existiera alteración sustancial de la pretensión ejercitada.
Sin embargo, el núcleo de la resolución se encuentra en el análisis competencial. El Tribunal Supremo concluye que el Estado carece de título suficiente para imponer el procedimiento estatal de Registro Único de Arrendamientos. A juicio de la Sala, la existencia previa de registros autonómicos vinculados a la actividad turística y la propia configuración del Reglamento europeo impiden justificar la creación de un nuevo procedimiento nacional obligatorio superpuesto a los ya existentes. Especial relevancia otorga la sentencia a la previsión del Reglamento (UE) 2024/1028 conforme a la cual una misma unidad de alojamiento no debe quedar sometida a más de un procedimiento de registro.
La Sala entiende que los títulos competenciales invocados por el Estado no permiten sostener la creación de este registro nacional obligatorio:
- Ni la competencia sobre ordenación de registros e instrumentos públicos (entendiendo que el registro de arrendamientos de corta duración es, conforme señalaba el Consejo de Estado, un registro administrativo para concluir que el resto de los registros administrativos están vinculados a la competencia material que se ejercita para la ordenación del correspondiente registro administrativo (SSTC 197/1996, de 28 de noviembre f.j 12; STC 103/1999, de 3 de junio, f.j 3; STC 134/2006, de 27 de abril, f.j 8),
- Ni la planificación económica general (reconociendo la necesaria coordinación estatal en materia de arrendamiento de corta duración, pero sin que ello justifique la asunción de competencias, considerando que «el art. 149.1.13 CE exige una lectura restrictiva, puesto que una excesivamente amplia podría constreñir e incluso vaciar las competencias sectoriales legítimas de las comunidades autónomas (SSTC 29/1986, FJ 4, y 141/2014, FJ 5),
- Ni la relativa a las condiciones básicas de igualdad (por considerar que la normativa analizada no busca establecer estas condiciones básicas en relación a la vivienda de los ciudadanos, sino una regulación detallada sobre la inscripción en un registro nacional que trata de proporcionar información a las Administraciones públicas que les permita desarrollar sus políticas públicas),
- Ni la estadística estatal (al no guardar relación directa con dichas previsiones),
Además, incide en que la normativa europea indica a los países miembros qué deben regular en una materia concreta, a fin de armonizarla a nivel europeo, pero no cómo regularlo, sin interferir nunca en la distribución competencial interna de los países miembros.
No obstante, la sentencia diferencia claramente entre el procedimiento de registro y los mecanismos de coordinación e intercambio de información previstos en la misma norma: así, considera plenamente legítima la creación de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, así como las obligaciones de transmisión de datos por parte de las plataformas digitales y las previsiones de tratamiento estadístico de dicha información, al entender que estas medidas sí responden a funciones estatales de coordinación y de cumplimiento de las exigencias derivadas del Derecho de la Unión Europea.
Como consecuencia de este razonamiento, el Tribunal estima parcialmente el recurso y anula todos los preceptos del Real Decreto referidos al procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y a la obligación de obtener un número de registro mediante inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles para poder anunciar alojamientos de corta duración en plataformas digitales. Por el contrario, mantiene la regulación relativa a la Ventanilla Única Digital y al intercambio de información.
Esta resolución posee una notable relevancia práctica al redefinir el alcance de la intervención estatal en un sector especialmente sensible desde la perspectiva competencial: el Tribunal Supremo admite la necesidad de mecanismos nacionales de coordinación e intercambio de datos, pero rechaza que dicha finalidad permita desplazar o duplicar los sistemas registrales ya existentes en el ámbito autonómico (citando, por ejemplo, Andalucía, Castilla y León, País Vasco, Aragón o Asturias) creados conforme a las competencias asumidas por las respectivas Comunidades Autónomas.
Co-autores: Ángel Lavín Martínez y Juan Gonzalo Franch Quiralte
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