Fuera del revuelo mediático y político que genera la no convalidación de un Real Decreto- Ley, existe una evidente transcendencia jurídica de los efectos de dicha no convalidación en la vida privada de los españoles, transcendencia que, en el caso del Real Decreto-Ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán, se proyecta sobre el sector inmobiliario, un sector ya denostado por males endémicos como serían, entre tantas, la falta de obra nueva y terrenos urbanizables en las grandes capitales del país, la excesiva regulación urbanística administrativa, la dificultad de acceso a la vivienda para las nuevas generaciones de trabajadores y, en definitiva, un sector objeto constante de polarizaciones políticamente interesadas.
Precisamente fue el sector inmobiliario del arrendamiento de vivienda el afectado por la última no convalidación de un Real Decreto-Ley (en esa ocasión, el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, no convalidado en votación de 22 de enero de 2019, aunque posteriormente “rescatado” por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler), lo que nos facilita una cercana referencia jurídica para analizar una duda que se plantea en los corrillos jurídicos de nuestro país: ¿la no convalidación del Real Decreto-Ley 8/2026 puede suponer que la prórroga de un contrato de arrendamiento con fecha de expiración no posterior al 31 de diciembre de 2027, debidamente solicitada por un arrendatario durante su vigencia, pero para contratos que expiran tras su no convalidación, no sea vinculante para las partes?
Las anteriores referencias jurídicas se remontan a la no convalidación de Reales Decreto-Ley entre los años 1978 y 1982 que, por otro lado, no versan sobre contratos de arrendamiento, por lo que nos centraremos en intentar aplicar a la no convalidación del Real Decreto-Ley 8/2026 los criterios sentados por los Juzgados y Tribunales españoles respecto de la convalidación del Real Decreto-Ley 21/2018.
Nos atrevemos a adelantar que nuestro análisis no coincide con la de muchos profesionales jurídicos reputados y magistrados de las más altas instancias que nos consta que se han expresado a favor de responder en sentido afirmativo a la pregunta que es premisa de esta breve nota legal.
No obstante lo anterior, nuestra intención es básicamente aportar algunas ideas que pretenden enriquecer el debate abierto y el que, se intuye, se va a mantener en el futuro, quizás no en un futuro tan lejano según las últimas noticias políticas.
En nuestra defensa ante posibles discrepancias doctrinales diremos, en todo caso, que todavía no hemos podido leer una fundamentación jurídica pormenorizada a favor de la consideración de que no sea vinculante para un arrendador la solicitud de prórroga de los contratos a expirar hasta el 31 de diciembre de 2027, y que se haya recibido por el arrendador con el Real Decreto-Ley 8/2026 aún en vigor, postura que seguramente coincidiría con el público objetivo de nuestra actividad profesional, pero que incluso así no podemos defender.
Efectivamente, hace pocos años, la no convalidación del Real Decreto-Ley 21/2018 y la aprobación posterior del Real Decreto-Ley 7/2019 supuso la coexistencia de hasta 4 regímenes legales distintos en apenas 4 meses, algo insólito en la historia de la Ley de Arrendamientos Urbanos que, a los profesionales del derecho nos obligó a memorizar entonces (y apoyarnos en el BOE ahora) las fechas 18 de diciembre de 2018, 24 de enero de 2019 y 5 de marzo de 2019.
También entonces nos vimos inmersos en un ejercicio jurídicamente estimulante como sería la profundización en los efectos de la no convalidación de los Reales Decretos-Ley, con estudio del artículo 86.2 de la Constitución Española y el consabido efecto “ex nunc”/“desde ahora” (que no desde nunca, aunque nos guste la expresión más castiza de “decadencia inmediata de la norma”); que no “ex tunc”/“desde entonces” de los Reales Decretos-Ley no convalidados.
Y es por ello que la interpretación propuesta por una buena y reputada parte importante del sector jurídico español no acaba de encajarnos con lo que entonces estudiamos: si no existe desde ahora (momento de efectos de la no convalidación), existió, como se publicó y no de otra forma, hasta ahora.
Es decir, el texto de los artículos 1 y 2 del Real Decreto-Ley 8/2026 son explícitos en la identificación de los contratos que se ven afectados por las medidas que establece cuando refiere a “los contratos de arrendamiento con fecha de expiración no posterior al 31 de diciembre de 2027”.
Estando en vigor la norma, y hecha la comunicación de solicitud de prórroga (artículo 1) o iniciada la negociación para el pacto sobre el índice de renovación de la renta (artículo 2), aquellas medidas son forzosas para el arrendador en sus propios términos, salvo pacto en contrario entre las partes y podrá el arrendador ser obligado a aceptarla.
Y ello porque los efectos obligacionales de los actos de las partes en vigencia del Real Decreto-Ley no convalidado tienen que poder ser vinculantes para éstas (efecto ex nunc de la no convalidación), tanto si se trata de crearlas (como en el caso de los contratos nacidos entre 18 de diciembre de 2018 y 24 de enero de 2019) como si se trata de novarlas (como sería el caso del Real Decreto-Ley 8/2026) o, incluso, como si se trata de extinguirlas.
Vamos a intentar sostener esta opinión legal en base a tres citas de sentencias de Audiencias Provinciales ante la ausencia de sentencias del más alto Tribunal, incluso cuando ello suponga tirar piedras contra nuestro propio tejado, expresión que viene muy al caso.
En ese sentido podemos citar a la Audiencia Provincial de Barcelona (AP Barcelona, sec. 4ª, S 29-03-2023, nº 213/2023, rec. 334/2022, Fundamento de Derecho Segundo) cuando resolviendo sobre la duración de un contrato previo al Real Decreto-Ley 21/2018, refiere que “De lo que se acaba de exponer deriva que salvo acuerdo entre las partes (que en el supuesto aquí considerado no consta que se diere), de cara a la fijación del plazo mínimo de duración de un contrato de arrendamiento se debe estar a la redacción del art. 9.1 LAU (EDL 1994/18384) al tiempo de su celebración, realidad que ha sido señalada además en numerosas sentencias de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona tales como las de 28.09.2022 o 23.12.2022”.
En sentido parecido, la Audiencia Provincial de Valencia (AP Valencia, sec. 8ª, S 08-10-2025, nº 536/2025, rec. 794/2023), que refiere en su fundamento de derecho segundo, reproduciendo la disposición transitoria del Real Decreto-Ley 18/2021, que “los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (EDL 1994/18384) , celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley”.
Y dejamos quizás la más explicativa para el final: AP Valladolid, sec. 1ª, S 25-04-2024, nº 267/2024, rec. 666/2023, en su fundamento de derecho tercero:
“Posteriormente, se publicó el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre (EDL 2018/129627) , BOE 18/12/2018, que entró en vigor el 19/12 de dicho año, el cual fue derogado por la Resolución del Congreso de los Diputados, de fecha 22 de enero de 2019, que entró en vigor el 24 de enero de 2019 (BOE-2019-799).
Posteriormente, el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo (EDL 2019/5763), entró en vigor el día 6 de marzo de 2019, estableciendo en su Disposición Transitoria 1ª, que los contratos anteriores a su entrada en vigor, seguirán rigiéndose por el régimen que les era de aplicación.
Respecto de la duración mínima del arrendamiento, requisito cuya concurrencia es exigible para que proceda la estimación de la presente pretensión actora, dado que el contrato fue suscrito el 30 de enero de 2019, hay que acudir a la citada Resolución del Congreso de los Diputados, pues entró en vigor el día 24 de enero de 2019, pero aquella se limitó, a los efectos que aquí interesan, a derogar expresamente el citado R.Dec.Ley 21/2018 (EDL 2018/122772) (el cual establecía una duración mínima), pero no estableció una duración mínima del contrato, por lo que, debe aplicarse al caso de autos los arts. 9 y 10 LAU en la redacción dada por la citada Ley 4/2013, antes transcritos, de modo que en el caso de autos concurre el requisito legal de la antelación mínima de treinta días, para la notificación de la voluntad de no renovarlo, y también se cumple el requisito legal de la duración mínima de tres años, establecida en los arts. 9 y 10 LAU, antes transcritos.
Todo ello puesto en relación con el hecho de que, si bien la fecha de notificación de la voluntad de no renovación, y la fecha de la resolución contractual, son posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo (EDL 2019/5763), como antes se indicó, la propia Disposición Transitoria Primera de este Real Decreto Ley 7/2019 (EDL 2019/5763), establece que los contratos anteriores seguirán rigiéndose por el régimen que les era de aplicación, y por lo tanto, en lo que aquí interesa, en concreto, respecto de la cuestión litigiosa de la duración mínima a efectos de cumplir el requisito de la notificación de la voluntad de no renovación, resulta de aplicación los arts. 9 y 10 LAU en la redacción dada por la Ley 4/2013”.
Nótese que nuestro Real Decreto-Ley 8/2026 carece de disposición transitoria alguna, dado que, por su propio objeto, se trata de medidas concretas para ampliar la duración de algunos contratos de arrendamiento o limitar los índices de revisión de la renta. De esta forma, por su propia concepción no es necesaria una disposición transitoria, que queda suplida por la identificación concreta de los contratos susceptibles de afectación a voluntad del arrendatario: los que vayan a expirar desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley y el 31 de diciembre de 2027 (antes).
Sí que se trasluce de las sentencias extractadas que las relaciones nacidas con el Real Decreto-Ley en vigor, producen plenos efectos. No se limitan estos efectos a la fecha de no convalidación posterior del instrumento legislativo, como si operara alguna suerte de nulidad (artículo 6.3 de nuestro Código Civil), ya que la no convalidación opera en el plano de la vigencia y no erradica la eficacia que la norma ya desplegó sobre situaciones nacidas bajo su imperio, a diferencia de la nulidad, que conlleva ineficacia originaria o ex tunc.
Y en eso queremos incidir: no entendemos por qué respecto de la generación de obligaciones para toda la duración de un contrato, desde su origen, debemos mantener la puridad del texto no convalidado en el caso del Real Decreto-Ley 21/2018, y no admitir la generación de efectos para lo que quede de un contrato de arrendamiento prorrogado durante la vigencia del Real Decreto-Ley 8/2026 por causa de su posterior no convalidación.
Entendemos humildemente que esta norma existe durante un plazo de tiempo (brevísimo), pero los efectos de las relaciones que modifica deben durar en el tiempo, como duran las normas que regulan los contratos de arrendamientos suscritos el 31 de diciembre de 2018.
Entendemos humildemente también, que la norma es la que es, y su texto es el que es. En ningún artículo o disposición de la norma se detallan los efectos limitados de la misma condicionados a su posterior convalidación.
Para acabar, añade la Sentencia de la Audiencia Provincial pucelana un matiz sobre notificaciones que, aunque no idéntico en nuestro Real Decreto-Ley 8/2026, sí que merece un comentario: este Real Decreto-Ley (el 8/2026) establece un método de imposición de prórrogas o limitaciones en la actualización de rentas a instancias del arrendatario. Parece lógico pensar, y es un argumento interesante para quizás otra breve nota legal, que basta al arrendatario haber notificado a su arrendador la medida querida para su contrato en común estando el Real Decreto-Ley en vigor, y que la demora del arrendador en aceptar la solicitud del arrendatario no supondrá que, no convalidada la norma, no puedan operar las imposiciones legales de plazo y revisión de renta previstos en el Real Decreto-Ley 8/2026, sin perjuicio de tener que pedir el auxilio judicial en plazo posterior a su no convalidación y de la acción de posibles plazos de prescripción de esa acción improbables en este mercado.
Co-autores: Ángel Lavín Martínez y Juan Gonzalo Franch Quiralte
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