La presente newsletter pretende ser un breve resumen de las medidas adoptadas en el ámbito de los arrendamientos de uso distinto de vivienda por el Real Decreto-Ley 15/2020, en su Capítulo I, artículos 1 a 5. Este Real Decreto entra en vigor el 23 de abril de 2020.
- Requisitos para la aplicación de las medidas para reducir los costes de pymes y autónomos en cuanto al pago de rentas de arrendamiento.
Dos son los requisitos deben concurrir simultáneamente para que pymes y autónomos puedan beneficiarse de las medidas aprobadas en el Real Decreto-Ley 15/2020: uno subjetivo y otro objetivo.
El requisito objetivo consiste en que el contrato de arrendamiento que haya de verse afectado por las medidas en cuestión, debe ser un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los cuales son principalmente arrendamientos de naves o locales de negocios (celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente), pero también los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.
También podrán aplicarse las medidas acordadas en el Real Decreto-Ley 15/2020 a los contratos de arrendamiento de industria. Quedan por tanto fuera del ámbito de la norma, los contratos de arrendamiento rústico.
El requisito subjetivo consiste en que en el arrendatario deberán concurrir las siguientes circunstancias,
- Ser autónomo, siendo que el inmueble arrendado debe estar afecto a la actividad del autónomo en cuestión, y en tal caso, además cumplir todos los siguientes requisitos:
1.Estar afiliado en estado de alta a 14 de marzo de 2020 en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
2. Su actividad tiene que haber quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma o por posteriores órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto; o alternativamente, en el supuesto de que su actividad no haya sido directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, deberá haber sufrido una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Llama la atención que no se prevea valorar el descenso de actividad sobre criterios alternativos a la facturación, especialmente para aquellos autónomos que hayan declarado sus ingresos en el año 2019 por el método de estimación directa.
- Ser una pequeña o mediana empresa, siendo que el inmueble arrendado debe estar afecto a la actividad del autónomo en cuestión, y en tal caso, además cumplir todos los siguientes requisitos:
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio (texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital), que son los siguientes (se deben haber cumplido durante dos ejercicios consecutivos, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias que se detallan):
- Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
- Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
- Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido Real Decreto; y alternativamente, en el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Destacar en cuanto a este apartado que el Real Decreto-Ley 15/2020 se separa el concepto de vulnerabilidad económica a causa del Covid-19 que se tomaba como referencia en el Real Decreto-Ley 11/2020 para valorar qué situaciones económicas pueden beneficiarse de las medidas acordadas, como por otro lado parece lógico dado que estamos ante inmuebles arrendados que no cubren necesidades equiparables.
- Formas de acreditación de los requisitos para la aplicación de las medidas para reducir los costes de pymes y autónomos en cuanto al pago de rentas de arrendamiento.
El Real Decreto-Ley 15/2020 solamente regula la acreditación de algunos de los requisitos subjetivos antes referidos, suponemos que en el entendido de que el requisito objetivo debe ser de pacífico reconocimiento entre las partes.
Concretamente, se regula exclusivamente la acreditación de los siguientes requisitos -dejando sin regular la acreditación, por ejemplo, para Pymes la acreditación de la superación de los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio -:
- La reducción de actividad se acreditará mediante una declaración responsable del arrendatario en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. No se aporta formulario estandarizado para dicha declaración responsable.
Cabe destacar que el Real Decreto-Ley 15/2020 sí regula el derecho del arrendador a solicitar la revisión de los libros contables del arrendatario para comprobar la veracidad de la declaración responsable de reducción de la actividad, cuestión que no consta regulada en el Real Decreto-Ley 11/2020 en cuanto a la declaración responsable de acaecimiento de vulnerabilidad económica sobrevenida a causa del Covid-19, cómo referíamos en nuestro análisis del Real Decreto-Ley 11/2020.
- La suspensión de actividad se acreditará por el arrendatario mediante la entrega al arrendador de un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3 de la norma analizada, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
- Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos en cuanto al pago de rentas de arrendamiento.
Supuesto que se hayan dado y acreditado los requisitos explicados conforme a los anteriores puntos de este artículo, la medida a que podrán acogerse los arrendatarios será, alternativamente, una de las siguientes:
- Para el caso de que el arrendador del contrato afectado sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (nos remitimos nuevamente, en lo tocante a la definición de gran tenedor a nuestro análisis del Real Decreto-Ley 11/2020), el arrendatario podrá solicitar al arrendador una moratoria o aplazamiento de las rentas arrendaticias que se devenguen mientras dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
No queda claro, dada la redacción del artículo 1.2 del Real Decreto-Ley 15/2020, si el plazo máximo de cuatro meses de renta se refiere a cuatro meses (i) incluidos los meses que dure el estado de alarma -es decir, un total máximo de 4 meses, independientemente de que el estado de alarma dure, por ejemplo 6 meses, ó pongamos, 12 meses, porque antes de que se produzca su levantamiento viniera una segunda oleada de contagios-, o (ii) adicionales a los del estado de alarma -es decir, lo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, más 4 meses adicionales-.
No queda claro, y deberíamos valorar si la moratoria afecta también a aquellas rentas que se hayan devengado ya durante el estado de alarma -meses de marzo y abril-, teniendo en cuenta que la Exposición de Motivos de la norma hace mención a que dicha norma pretende responder a necesidades derivadas de la prolongación del estado de alarma, y no al estado de alarma en sí y teniendo en cuenta que la norma regula que la renta arrendaticia se aplazará a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia (¿Siguiente a qué? ¿A la solicitud de moratoria planteada por el arrendatario?).
En todo caso, la renta arrendaticia se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Dicho aplazamiento será obligatorio para el arrendador.
Como excepción a la aplicación de la medida, ésta no será efectiva supuesto que las partes del contrato afectado ya hubieran llegado a algún acuerdo de moratoria o reducción de la renta arrendaticia, entendemos, por causa de los efectos económicos del covid-19 sobre los arrendatarios (y arrendadores) en cuestión.
- Para el caso de que el arrendador del contrato afectado no sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, el arrendatario podrá solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, sin que se estipulen ni las rentas que podrán verse afectadas ni los plazos de aquel aplazamiento. Es por ello que no se entiende cómo van a prevalecer a esta medida, como dice la norma, en todo caso, los acuerdos de moratoria o reducción de la renta a que puedan llegar las partes del contrato.
En todo caso, la solicitud de cualquiera de las anteriores medidas deberá realizarse nunca más tarde del 23 de mayo de 2020.
Por su parte, el arrendador afectado por cualquiera de las medidas anteriores (así debemos entenderlo a pesar de la inclusión de esta última medida únicamente en el artículo 2 de la norma que regula únicamente la medida para supuestos de arrendadores no grandes tenedores o empresas o entidades públicas de vivienda) podrá disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para aplicarla al pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia, sin que quede por tanto desvirtuada la naturaleza de la fianza. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
No explica la norma el procedimiento para hacer efectiva la recuperación de la fianza, depositada en la institución pública correspondiente, ni para los casos de depósito total de la fianza, ni para los casos en que los arrendadores estén sujetos a convenio con dichas instituciones y tengan por tanto solamente una parte de la fianza depositada en la institución pública correspondiente.
Tampoco regula la norma las condiciones de la reposición de la fianza, de forma que cabe entender que el arrendatario como mínimo estará obligado a reponer la fianza totalmente en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o al terminar el contrato. En este último caso, la desprotección del arrendador, que se verá con un contrato terminado por transcurso del plazo, y sin fianza, es evidente.
Para cerrar el análisis realizado en el presente artículo, debemos entender que la presente norma es de aplicación imperativa para arrendadores y arrendatarios en las condiciones explicadas y para cualquier caso en que se cumplan los requisitos explicados, y por tanto parece poco probable que las partes puedan procurarse judicialmente remedios alterativos a las medidas previstas en el Real Decreto-Ley, en base a los argumentos jurídicos que pudieran considerar de aplicación.
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