Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de Marzo: Medidas sobre desahucios y contratos de arrendamiento

MEDIDAS DEL REAL DECRETO-LEY 11/2020 EN RELACIÓN CON LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y LOS PROCESOS DE DESAHUCIO

 

1. ¿Todos los arrendatarios pueden beneficiarse de las medidas aprobadas por Real Decreto-Ley 11/2020?

Las medidas afectan únicamente a arrendamientos para uso de vivienda sujeta de forma imperativa a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos propios de cada tipo de medida.
En todo caso, todas estas medidas están ligadas, de una u otra manera a que los arrendatarios se encuentren en una situación de vulnerabilidad sobrevenida a causa del COVID-19.
Quedan excluidos de la aplicación de las medidas aprobadas, los contratos de vivienda no sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, los de arrendamiento para uso distinto de vivienda (naves, locales, etc.), rústicos o de industria.

2. ¿Qué tipos de medidas de protección de arrendatarios se incluyen en el Real Decreto-Ley 11/2020?

Se han aprobado cuatro tipos de medidas:

– Primero, una suspensión excepcional de procedimientos de desahucio y de lanzamientos (lo que comúnmente se conoce como desahucios) que recae sobre contratos de vivienda habitual;
– Segundo, una prórroga extraordinaria del plazo de duración de algunos contratos de vivienda habitual,
– Tercero, una moratoria o condonación de rentas arrendaticias para algunos contratos de vivienda habitual en que los arrendadores sean grandes tenedores o empresas o entidades públicas de vivienda, y siempre que los arrendatarios entren en situación de vulnerabilidad a causa del COVID-19, con posibilidad de acuerdos voluntarios distintos a los previstos en la norma, e incluso con la posibilidad de acuerdos entre arrendadores y arrendatarios cuando los arrendadores no sean grandes tenedores o empresas o entidades públicas de vivienda, y
– Por último, una serie de ayudas y medidas administrativas para asistir financieramente a los arrendatarios que entren en situación de vulnerabilidad a causa del COVID-19.

3. ¿Qué es y cómo se acredita la vulnerabilidad económica sobrevenida a causa del COVID-19?

Para que se pueda considerar que una persona sea vulnerable a causa del COIVID-19 deberán concurrir, de forma conjunta, los siguientes requisitos:
a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler (1) pase a estar en situación de desempleo, (2) Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o (3) haya reducido su jornada por motivo de cuidados, (4) en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.

b) Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no alcance el mes anterior a la solicitud de la moratoria, con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM), esto es 537,84 €. Existen situaciones personales (personas a cargo, discapacidades…) que hacen que este límite aumente.

c) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» de la vivienda habitual, el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios.
En todo caso, no se entenderá que existe vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias (y, entendemos, condonaciones) o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España).
En cuanto a la acreditación de los requisitos que conforman la situación de vulnerabilidad a causa del COVID-19, éstos se regulan en el artículo 6, que, además de establecer las formas de acreditación de los anteriores requisitos, incluye la obligación del arrendatario de aportar una declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse “sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley” y que, además podrá servir temporalmente para completar la ausencia de otros documentos fijados de forma detallada en la norma, debiendo aportar esos documentos en el plazo de 1 mes desde la terminación del estado de alarma.
Los arrendatarios responderán de los daños y perjuicios que genere una aplicación indebida de la moratoria o condonación o acceso indebido a ayudas públicas por no reunir los requisitos previstos en el artículo 5, sin perjuicio de otras consecuencias administrativas o incluso penales que puedan proceder.

4. ¿En qué condiciones se podrán suspender los procedimientos de desahucio y los lanzamientos que afecten a viviendas?

Para que puedan operar las suspensiones de los procedimientos de desahucio y los lanzamientos, es necesario (i) que se trate de un procedimiento de desahucio derivado de contratos de vivienda, y (ii) que el arrendatario acredite, ante el Juzgado, que se encuentra en una situación sobrevenida de vulnerabilidad económica por causa del COVID-19 tal, que le impide procurarse para sí y las personas con las que conviva, una solución habitacional.
Las suspensiones afectarán a los lanzamientos y a las vistas pendientes de celebración en todo tipo de procedimientos de desahucio, y también afectarán a los procedimientos de desahucio por impago de rentas o cantidades asimiladas, en cuanto a la suspensión de las vistas y del plazo fijado en el artículo 440.3 LEC de 10 días del requerimiento para que el arrendatario desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o deposite en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas.
No se establece en la norma cuál es el plazo de duración de la suspensión de los lanzamientos. Solo dice la norma que se suspende el lanzamiento y que el Letrado de la Administración de Justifica dará cuenta de la situación de vulnerabilidad del arrendatario a los servicios sociales. En todo caso, cabría valorar si el plazo de suspensión es el mismo que en el resto de supuestos que a continuación de mencionan.
En cuanto a la suspensión de vistas en cualquier tipo de procedimiento de desahucio, así como de suspensión de vistas y del plazo del 440.3 LEC en procedimientos de desahucio por falta de pago, sí que se establece que la suspensión operará hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley (es decir, hasta como máximo el 2 de octubre de 2020).
Además, el Letrado de Administracion de Justicia deberá tener en cuenta la posible situación de vulnerabilidad a causa del COVID-19 del arrendador en la fijación del plazo de suspensión.

5. ¿En qué condiciones se podrán prorrogar los contratos de arrendamiento que afecten a viviendas?

La medida afecta únicamente a los contratos de arrendamiento sobre vivienda habitual, cuyos períodos de prórroga obligatoria (art. 9.1 de la LAU) o tácita (art. 10.1 de la LAU) finalicen durante el estado de alarma (por ahora, hasta el 26 de abril de 2020) o en los dos meses siguientes a su finalización, y consiste en que dichos contratos verán prorrogada su duración de forma extraordinaria por un período máximo de seis meses, durante los que seguirán en vigor el resto de términos y condiciones del contrato en cuestión.
Cabe destacar que el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, establece un plazo máximo, pero no el procedimiento. En todo caso, se permite a arrendatarios y arrendadores a llegar a otro tipo de acuerdos respecto de esta prórroga, sin que se aclare si dichos acuerdos pueden acordar condiciones de la prórroga extraordinaria más perjudiciales para el arrendatario, esto es una prórroga inferior al plazo indicado de un máximo de seis meses o en términos y condiciones más perjudiciales para el mismo que las actualmente reguladoras de dichos contratos, si bien, en caso de no llegarse a otro tipo de acuerdo, el arrendador deberá soportar la prórroga tal y como se define en la norma (incluso, debemos entender, pues no se dice nada en contrario, supuesto que el arrendatario no estuviera al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones -de pago u otras-, o deviniera incumplidor de dichas obligaciones).

6. ¿En qué condiciones se podrá obtener una condonación o un aplazamiento de rentas arrendaticias?

Solo se podrá obtener una condonación o un aplazamiento de rentas para contratos en que el arrendador deberá ser una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. También quedan afectados todos los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda derivado del Real Decreto-ley 27/2012 de 15 de noviembre.
Es necesario, para que pueda obtenerse una condonación o aplazamiento de rentas: (i) estar en situación de vulnerabilidad a causa del COVID 19, y (ii) solicitar al arrendador antes del 2 de mayo de 2020 bien una reducción de 50% de la renta por el plazo que dure el estado de alarma, bien el aplazamiento del pago de las rentas que se devenguen durante el estado de alarma y hasta 4 mensualidades de renta más. La renta se aplazará hasta tres años tras el levantamiento del estado de alarma o los 4 meses posteriores, siempre que el contrato siga en vigor, o hasta la terminación del plazo del contrato en caso contrario.
El aplazamiento no conllevará el devengo de intereses.
A falta de elección del arrendador, en un plazo de 7 días laborables, se aplicará el aplazamiento antes referido.
Los pactos anteriores entre arrendadores y arrendatarios a los que afecten estas medidas, y que conlleven alguna condonación o moratoria, serán respetados. Entendemos, aunque nada di9ce la norma, que también se respetarán los pactos entre las partes que se tomen después de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley y que sean más beneficiosos para los arrendatarios.
No se regula en este caso la influencia de que el arrendador pueda estar en situación de vulnerabilidad a causa del COVID-19.
En todo caso, esta moratoria o condonación que se obtenga, cesará desde que el arrendatario comience a recibir, en su caso, las ayudas transitorias de financiación, reguladas por la norma.

7. ¿Las condonaciones o aplazamientos, afectan a otros pagos debidos a los arrendadores, o solo a la renta?

Tanto los aplazamientos como las condonaciones reguladas por la norma afectan exclusivamente a las rentas arrendaticias, y por tanto no afectan a otros pagos debidos por el arrendatario al arrendador conforme a cada contrato de arrendamiento (gastos, tasas de basuras, IBIs, gastos de comunidad, etc.).

8. ¿Cuáles son las ayudas que se han aprobado y a qué arrendatarios afectan?

La primera de las ayudas aprobadas (art. 9) consiste en una autorización al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para, mediante un acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, para que desarrolle una línea de avales para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida a causa del COVID-19 (de acuerdo con los criterios y requisitos que se definan a través de una Orden del citado Ministerio que ya ha sido publicada en el BOE del día 12 de abril) y que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5 del Real Decreto-Ley), para que puedan pagar la renta arrendaticia (hasta seis meses de renta) con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro, y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante, y con total cobertura del Estado para las entidades bancarias. Este acuerdo entre Ministerio e ICO será por un plazo de 14 años, entendiendo que ese será el plazo en el que el Estado deberá reembolsar a las cantidades no devueltas a las entidades bancarias por los beneficiarios de las ayudas.
A estas ayudas podrán acceder todos los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad a causa del COVID-19, si bien aquellos arrendatarios cuyos arrendadores no sean grandes tenedores o empresas o entidades públicas de vivienda, deberán requerir primero a los arrendadores una condonación o un aplazamiento de rentas, y solamente en el supuesto de que no lleguen a acuerdos con sus arrendadores, podrán acceder a esta primera línea de ayudas.
En segundo lugar, se acuerda que se incorporará al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 un nuevo programa de ayudas directas al alquiler para personas con problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida que se definan y que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5 del Real Decreto-Ley. La cuantía de esta ayuda será determinada por los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma y de las Ciudades de Ceuta y de Melilla, teniendo como límite la cuantía los 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.
En tercer lugar se establece que mediante Orden del mismo Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana se sustituirá el Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, por el nuevo “Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables” con el objeto de o facilitar una solución habitacional inmediata a estas personas
También el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana modificará el programa de fomento del parque de vivienda en alquiler y se adoptan medidas de movilización de recursos económicos entre administraciones.

EJEMPLOS PRÁCTICOS DE APLICACIÓN DEL REAL DECRETO LEY 11/2020

¿Qué hago si mi inquilino me llama por teléfono y me dice que no me va a pagar la renta del mes de abril porque ha sido afectado por un ERTE?

En este caso recomendamos a los arrendadores, sin perjuicio de las decisiones voluntarias y personales que en buena fe quieran tomar para ayudar a sus arrendatarios,
(i) si el arrendador no es gran tenedor o empresa o entidad pública de vivienda, que les expliquen a sus arrendatarios que no es legal el impago de la renta, y que a lo sumo, si puede acreditarle los requisitos legales de vulnerabilidad económica a causa del COVID 19, que sigan el procedimiento legal fijado en el Real Decreto-Ley, artículo 8, para que los arrendatarios puedan acceder a las ayudas referidas en el artículo 9 (la primera de las ayudas explicadas en este vídeo anteriormente), siendo obligación de los arrendatarios pagar la renta del mes de abril, así como el resto de pagos debidos a los arrendadores, según los correspondientes contratos de arrendamiento, so pena de incurrir en incumplimiento del contrato por impago de las rentas y cantidades asimiladas y por tanto so pena de que el arrendador les pueda desahuciar.

(ii) si el arrendador es gran tenedor o empresa o entidad pública de vivienda, exigir al arrendatario la acreditación de los requisitos legales de vulnerabilidad a causa del COVID 19, para, siguiendo el procedimiento legal del artículo 5 del Real Decreto-Ley, pactar la condonación o el aplazamiento de las rentas del mes de abril.

 ¿Qué hago si soy autónomo y llevo sin facturar nada desde el 14 de marzo, cuando se decretó el estado de alarma?

Los autónomos deberán confirmar que en el mes de marzo cumplen los requisitos legales para pedir a sus arrendadores la condonación o moratoria en el pago de las rentas, por el procedimiento legal establecido.
Si los arrendadores son grandes tenedores o empresas o entidad públicas de vivienda, el arrendatario tendrá derecho, al menos, y salvo pacto previo o posterior más beneficioso, al aplazamiento de rentas
Y si el arrendador no fuera gran tenedor o empresa o entidad pública de vivienda, podrá acceder a las ayudas referidas en el artículo 9 de la norma. De no cumplirse los requisitos legales para considerar al autónomo como persona vulnerable a causa del COVID 19, en marzo, podrán cumplirse en abril.
En todo caso, la solicitud de aplazamiento o condonación de rentas deberá pedirse antes del 3 de mayo de 2020.
Es importante destacar que la norma no explica si la concesión del aplazamiento o condonación tienen efectos retroactivos al momento de ocurrir la situación de vulnerabilidad sobrevenida a causa del COVID-19.
Para una revisión más profunda de la cómo el Real Decreto-Ley 11/2020 afecta a los contratos de arrendamiento puedes contactar con nuestro equipo de abogados inmobiliarios.

Autor: Juan Gonzalo Franch

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