Tres novedades tributarias que afectarán al mercado inmobiliario

España es uno de los países del mundo con más vivienda en propiedad, puesto que más de un 77,8 % de los ciudadanos son propietarios de la vivienda en la que residen, porcentaje que sobrepasa en casi 10 puntos porcentuales la media europea según datos de Eurostat.

Esta situación ha representado históricamente una gran oportunidad de gravamen para las Administraciones públicas, que han elevado la presión tributaria sobre las operaciones inmobiliarias hasta llevar a España a ser uno de los países de la Unión Europea con los impuestos proporcionalmente más elevados sobre los inmuebles en propiedad.

Entre los tributos más relevantes que gravan los inmuebles -sin que sean los únicos- destacan:

1. El Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y el Impuesto sobre la plusvalía municipal (IIVTNU) que exaccionan los Ayuntamientos.
2. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que las Comunidades Autónomas recaudan por las compraventas de inmuebles de segunda mano y la formalización de préstamos hipotecarios.
3. El gravamen en el IRPF que percibe el Estado central por la tenencia o explotación de inmuebles distintos de la vivienda habitual.

Por ello, resultan de interés determinadas novedades tributarias que se han producido en lo que llevamos de 2019, que tendrán una innegable repercusión en el mercado inmobiliario español:

1. Los arrendamientos de vivienda permanente quedan exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

El artículo 5 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con entrada en vigor el pasado 6 de marzo, establece una nueva exención en la figura Transmisiones Patrimoniales Onerosas, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que afecta a “los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos”.

Con ello se trata de fomentar los arrendamientos de vivienda permanente (no los de temporada, ni los de uso turístico), puesto que la tributación por Transmisiones Patrimoniales Onerosas venía constituyendo en la práctica una carga -más burocrática que monetaria- que afectaba a este mercado de alquiler.

Es de destacar que, con carácter previo, la Comunidad Autónoma de Madrid, mediante la modificación del Real Decreto Legislativo 1/2010, que aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Madrid en materia de tributos cedidos por el Estado, por medio de su Ley 6/2018, 19 diciembre, de Medidas Fiscales de la Comunidad de Madrid, había ya establecido con efectos a partir de 1 de enero de 2019 una bonificación del 100 por ciento de la cuota derivada del arrendamiento de viviendas que no se destinasen al ejercicio de una actividad empresarial o profesional, siempre que los arrendatarios estuvieran en posesión de una copia del resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid formalizado por el arrendador, y siempre que la renta anual pactada fuera inferior a 15.000 euros.

2. Admitida una nueva cuestión de inconstitucionalidad sobre el Impuesto de plusvalía municipal, cuando existe plusvalía en la transmisión pero la cuota del impuesto es desproporcionada.

En el BOE de 2 de abril de 2019 se publicó la admisión a trámite por parte del Tribunal Constitucional (TC) de la cuestión de inconstitucionalidad nº 1020-2019, en relación con los artículos 107 y 108 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, en relación con el artículo 31 de la Constitución Española.

Dicha cuestión de inconstitucionalidad, que había sido planteada por el Juzgado de lo Contencioso-administrativo nº 32 de Madrid, afecta de nuevo a la normativa del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), denominado comúnmente como “Impuesto de plusvalía municipal”.

Esta vez lo que se plantea ante el TC es que, aun en supuestos en los que se ha producido incremento de valor, la aplicación de los artículos 107 y 108 TRLHL puede dar lugar a liquidaciones que vulneran los principios rectores de nuestro sistema tributario recogidos en el artículo 31 de la Constitución: capacidad económica, progresividad y, principalmente, el de no confiscatoriedad.

En el supuesto enjuiciado en el recurso contencioso-administrativo que ha dado lugar a esta cuestión de inconstitucionalidad se había producido un incremento de valor de 4.343 euros (el inmueble se adquirió en 2003 por 66.111 euros y se transmitió en 2017 por 70.350 euros), y la cuota del IIVTNU por aplicación de la normativa de dicho tributo resultó ser de 3.560 euros, lo que supone más del 80% de la ganancia obtenida y resulta claramente desproporcionado.

3. El Tribunal Supremo admite la posibilidad de discutir, con ocasión de la impugnación de la liquidación del IBI o del IVTNU, los valores catastrales de inmuebles que hubieran adquirido firmeza, siempre que concurran circunstancias excepcionales sobrevenidas.

Mediante la Sentencia de su Sala de lo Contencioso-Administrativo nº 196/2019, de 19 de Febrero de 2019, el Tribunal Supremo admite la posibilidad de discutir el valor catastral del inmueble, no solo en el momento en que resulta fijado, sino también posteriormente, con ocasión de la impugnación de la liquidación del IBI o del IIVTNU, cuando concurran circunstancias excepcionales sobrevenidas. Por ejemplo, como ocurre en aquellos casos en que la declaración de que un inmueble no es urbano a efectos catastrales se haya producido con posterioridad a la notificación del valor catastral.

En estos supuestos, el sujeto pasivo podrá discutir el valor catastral del inmueble -que constituye la base imponible del IBI y es el valor que determina la base imponible del IIVTNU- aun existiendo una valoración catastral firme en vía administrativa.

Autores: Antonio López Poza y Ángel Lavín

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