El Tribunal Constitucional ha resuelto parcialmente a favor del recurso de inconstitucionalidad presentado por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso de los Diputados contra varios artículos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. La sentencia, redactada por la magistrada María Luisa Segoviano Astaburuaga, sigue en gran medida los criterios establecidos en una resolución previa, la STC 79/2024, que ya había abordado un recurso similar interpuesto por el Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía. Como consecuencia, gran parte de las impugnaciones han quedado sin objeto o han sido desestimadas.

El Tribunal ha analizado diversas cuestiones, entre ellas, la posible extralimitación del Estado en el ejercicio de sus competencias al regular aspectos urbanísticos y civiles, la posible afectación de la autonomía local y la presunta vulneración de derechos constitucionales como el derecho de propiedad y la tutela judicial efectiva.

En este sentido, ha rechazado los argumentos que cuestionaban la constitucionalidad del artículo 15.1 de la ley, concluyendo que representa un ejercicio legítimo de las competencias estatales y que la reducción de la capacidad decisoria de los ayuntamientos es proporcional a los intereses generales en juego.

Según la sentencia del Tribunal Constitucional que resuelve el recurso de inconstitucionalidad contra la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el artículo 15.1 de la ley ha sido declarado constitucional.

El Tribunal ha desestimado las impugnaciones competenciales dirigidas contra este artículo, concluyendo que su contenido supone un ejercicio legítimo de las competencias estatales recogidas en el artículo 149.1.1 y 149.1.13 de la Constitución Española. Esto significa que el precepto es válido dentro del marco de la distribución de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas.

Además, se ha rechazado la alegación de que el artículo 15.1 vulnera la autonomía local, pues se considera que la reducción de la capacidad de decisión de los ayuntamientos en este ámbito es proporcional a la importancia de los intereses generales y supralocales afectados. En otras palabras, el Tribunal ha determinado que la norma establece un equilibrio adecuado entre las competencias estatales y la autonomía municipal, justificando su validez en función del interés general en materia de ordenación urbanística y derecho a la vivienda.

El artículo 15.1 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece mecanismos para ampliar la oferta de vivienda social o dotacional. En particular, permite que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística puedan:

• Establecer como uso compatible de los suelos dotacionales (la vivienda dotacional es un tipo de vivienda de titularidad pública destinada a cubrir necesidades habitacionales con carácter social y no permanente. Se desarrolla en suelos calificados como dotacionales dentro del planeamiento urbanístico y está dirigida a colectivos específicos con dificultades de acceso a una vivienda en el mercado libre) el destinado a la construcción de viviendas dotacionales públicas.
• Obtener suelo para vivienda dotacional o social con cargo a actuaciones de transformación urbanística.
• Garantizar que se construya vivienda dotacional en los suelos procedentes del cumplimiento del deber previsto en la letra b) del apartado 1 del artículo 18 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre que establece que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística deben destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y residenciales, reservando una proporción para vivienda sujeta a algún régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso, como el derecho de superficie o la concesión administrativa.

También ha desestimado la impugnación contra el artículo 31 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que establece la información mínima que debe proporcionarse a quien desee comprar o alquilar una vivienda, considerando que responde a la necesidad de garantizar la transparencia en las transacciones y que su fundamento se encuentra dentro de las competencias del Estado en materia de legislación civil.

El artículo 31 establece la información mínima que la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda en oferta debe poder solicitar antes de la formalización del contrato. La impugnación argumentaba que esta regulación excedía las competencias del Estado en materia de legislación civil, invadiendo competencias autonómicas.

Sin embargo, el Tribunal Constitucional ha considerado que la norma es constitucional. En su razonamiento, el Tribunal señala que este artículo se encuadra dentro del artículo 149.1.8 de la Constitución Española, que otorga al Estado competencia en materia de legislación civil. La finalidad del precepto es garantizar la transparencia en las operaciones contractuales, un objetivo legítimo dentro del marco normativo estatal, aunque la regulación también tenga efectos indirectos en la protección del derecho a la vivienda.

En cuanto a la disposición que permite la regulación de los precios del alquiler en zonas de mercado tensionado, el Tribunal ha considerado que la medida es razonable y proporcionada, ya que afecta únicamente a una expectativa de beneficio económico y no a la esencia del derecho de propiedad. Se ha destacado que la norma no obliga a alquilar inmuebles ni a fijar precios por debajo de valores de mercado y que la restricción es temporal y basada en criterios objetivos, por lo que no vulnera el artículo 33 de la Constitución.

El Tribunal Constitucional además emitió una sentencia en la que abordó, entre otros aspectos, la constitucionalidad de la disposición final quinta, apartados dos y seis, de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Estos apartados introducían modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil, estableciendo requisitos adicionales para la admisión a trámite de demandas de recuperación de la posesión y para el inicio de la vía de apremio en la subasta de bienes inmuebles. Específicamente, se exigía que los grandes tenedores de vivienda acreditaran si la parte demandada se encontraba o no en situación de vulnerabilidad económica.

Los recurrentes argumentaban que estas obligaciones vulneraban el derecho a la tutela judicial efectiva, consagrado en el artículo 24.1 de la Constitución Española, al imponer cargas procesales adicionales que podrían dificultar o retrasar el acceso a la justicia por parte de los demandantes. El Tribunal, tras un análisis detallado, concluyó que las medidas impugnadas no eran razonables ni proporcionales. Consideró que la exigencia de acreditar la situación de vulnerabilidad de la parte demandada imponía una carga excesiva a los grandes tenedores, complicando injustificadamente el ejercicio de su derecho a la tutela judicial efectiva. Además, el Tribunal señaló que estas medidas podrían generar dilaciones indebidas en los procedimientos judiciales, afectando negativamente al principio de seguridad jurídica.

En consecuencia, el Tribunal estimó parcialmente el recurso de inconstitucionalidad, declarando la inconstitucionalidad y nulidad de los apartados dos y seis de la disposición final quinta de la Ley 12/2023.

El apartado dos modifica el artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, añadiendo un nuevo apartado que establece que, en los procedimientos de desahucio por falta de pago o expiración del plazo, cuando el demandante sea un gran tenedor (persona física o jurídica que posee un número determinado de inmuebles), deberá acompañar a la demanda un certificado que acredite si el demandado se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. Este certificado debe ser emitido por los servicios sociales competentes.

El apartado seis, introduce una modificación en el artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, añadiendo un apartado que dispone que, en los procedimientos de ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual, cuando el ejecutante sea un gran tenedor, deberá aportar, junto con la demanda ejecutiva, un certificado de los servicios sociales que acredite si el ejecutado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.

Esta decisión implica que las modificaciones introducidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil por dichos apartados quedan sin efecto, restableciéndose la normativa anterior en lo que respecta a los requisitos para la admisión a trámite de demandas de recuperación de la posesión y para el inicio de la vía de apremio en la subasta de bienes inmuebles.

La reciente sentencia ha generado diversas reacciones entre los juristas. La mayoría coincide en que la decisión del Tribunal, al avalar gran parte de la ley y declarar inconstitucionales ciertos preceptos, busca equilibrar la protección del derecho a la vivienda con el respeto a otros derechos fundamentales y competencias.

Algunos expertos destacan que la sentencia refuerza la capacidad del Estado para intervenir en el mercado inmobiliario, especialmente en lo que respecta a la regulación de los precios del alquiler en zonas tensionadas. Consideran que esta validación es un paso importante para garantizar el acceso a una vivienda digna y asequible, especialmente para los colectivos más vulnerables.

Por otro lado, la anulación de las obligaciones impuestas a los grandes tenedores en procedimientos judiciales ha sido bien recibida por aquellos que veían en estas medidas una carga procesal excesiva que podría vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva. Se argumenta que, si bien es esencial proteger a las personas en situación de vulnerabilidad, las medidas adoptadas deben ser proporcionadas y no deben imponer obstáculos indebidos al ejercicio legítimo de los derechos de los propietarios.

La comunidad jurídica, por tanto, valora la sentencia como un intento de encontrar un equilibrio entre la intervención pública en el mercado de la vivienda y la protección de los derechos fundamentales, subrayando la importancia de que las medidas legislativas sean proporcionadas y respetuosas con el marco constitucional, siendo un avance, en la recuperación de derechos por parte de los propietarios.

 

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